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《三亞智谷產業園區控制性詳細規劃(三亞市鳳凰溫泉旅游區控制性詳細規劃修編)》批后公布

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2020-03-19 17:36:06 三亞市自然資源和規劃局

《三亞智谷產業園區控制性詳細規劃

(三亞市鳳凰溫泉旅游區控制性詳細規劃修編)》批后公布


為深入貫徹習近平總書記在慶祝海南建省辦經濟特區30周年大會的重要講話和中央12號文件精神,進一步落實省委省政府提出的做大做強互聯網信息產業園,大力發展自由貿易區(港)相適應的互聯網、智慧科技產業,加快推動項目落地,促進“數字三亞”建設等新要求,推動三亞智谷片區(原三亞市鳳凰溫泉旅游區)在新一輪中的發展,實現三亞市的空間跨越拓展,經三亞市人民政府批準,我局組織開展了《三亞智谷產業園區控制性詳細規劃(三亞市鳳凰溫泉旅游區控制性詳細規劃修編)》的修編工作。目前,該控規已經三亞市人民政府批準實施(三府函〔2020〕130號),根據《中華人民共和國城鄉規劃法》及《海南省城鄉規劃條例》有關規定,依法予以公布。在上述法定控規規劃區范圍內的各項建設活動應嚴格按照已批準控規執行。



三亞市自然資源和規劃局      

2020年3月18日          




《三亞智谷產業園區控制性詳細規劃

(三亞市鳳凰溫泉旅游區控制性詳細規劃修編)》簡介


一、規劃編制歷程

本次規劃在詳細盤整規劃區建設現狀和發展條件的基礎上,

通過對上版控規的實施評估分析,該規劃基本屬于未實施狀態,無法指導具體項目的建設與發展,導致該區域發展滯后,同時現狀產業發展需求與原控規規劃旅游度假產業不相適應。在深化供給側改革、自貿區建設的國家戰略背景下,三亞“旅游+地產”的產業結構單一問題日益凸顯,亟需加快產業升級,在深化供給側改革、自貿區建設的國家戰略背景下,三亞“旅游+地產”的產業結構單一問題日益凸顯,因此,加快產業升級,不斷完善現代服務產業體系,引入高新企業支持下進行自身產業升級,促進規劃區發展重構。

項目進行過程中分別征求了省內外專家、省自然資源和規劃廳、三亞市人民政府及三亞市各職能部門意見,同時通過媒體和網絡等進行了社會公眾征求意見和建議,具體過程如下:

——2019年9月12日,提交專家評審,會議原則通過該規劃并提出了修改完善意見。

——2019年9月10日,在三亞市城鄉規劃委員會第二次會議上原則通過。

——2019年9月20日至2019年11月5日向社會公眾征求意見和建議。

——2020年2月22日由三亞市人民政府正式批復(詳見三府函〔2020〕130號)。

二、規劃范圍

本次規劃三亞智谷產業園區控制性詳細規劃(三亞市鳳凰溫泉旅游區控制性詳細規劃修編)范圍沿用上版控規范圍,與多規合一開發邊界吻合,東至水腳溪,西至烏石嶺,南至水蛟村村委會,北至鳳凰鎮至羊欄鄉村級公路,規劃總用面積約320.12公頃。


三、發展定位

在落實海南國際自由貿易島政策優勢和銜接三亞市產業結構調整的各項規劃基礎上,引入電商優勢資源,結合地區的發展資源條件,綜合確定本片區的規劃定位:

首先,海南全省打造國際貿易區,打造總部經濟,發展跨境電商等目標,提供了優越政策條件,急需聚集大量資本與一批高端、新興技術,引進一批高端產業人才來促進自貿島產業發展。

第二,三亞市正在加快產業結構調整,陸續出臺《三亞十三五規劃》、《三亞十三五高新技術產業發展規劃》等一系列規劃,用以培育新興科技產業,促進三亞產業升級。

第三,省級產業園區的推動作用,以及知名集團入駐,導入自身優勢產業、資源、技術,引入完整產業鏈,與本地企業合作,形成集智能研發、新興產業孵化、時尚科技展示、高端人才聚集、綠色生態宜居綜合性、智慧型產業園區。

基于上述分析,本次規劃確定本片區的功能定位為:三亞智谷——科技、智慧、生態之谷。

(一)科技之谷

三亞智谷將打造三亞市創新創意科技產業高地,引駐科技產業聚集,以科技研發、人工智能、科技旅游、空港總部規劃區等項目形成海南智能研發高地,以創新孵化、項目加速等形成新興產業創新孵化規劃區,聚集國際最前沿的科技研發技術與商業業態,形成科技產業集群。未來以高端科技產業為取向,以旅游業為龍頭,以創新創意產業為支撐,構建三亞科技之谷。

(二)智慧之谷

三亞市是海南省的旅游中心,與其他旅游城市相比,三亞市更顯得年輕活力。三亞市正大力推動旅游產業升級,加之以智慧城市與智慧社區為配套,對于智慧產品及創意研發產業的培育具有非常好的條件。本次規劃區將引導智慧與科技,智慧與創意結合,將智慧商業融入智谷產業園中,形成跨境電商產業、智慧商業等為驅動,完善以智慧為主題的城市配套。另外,規劃區引領智慧科技、智慧創意產業的發展能夠為提升地區影響力,帶動地區產業升級具有積極的作用。

(三)生態之谷

規劃區集山、水、田、林、溫泉等優勢資源于一體,周邊山體圍繞,中間谷地從規劃區谷地貫通至三亞海灣,環境優美,氣候宜人,自然空間體系獨特,生態環境保存良好。規劃以可持續發展和生態保護為原則,打造園林化產業園區,綠色建筑辦公,生態專家住宅,生態空間廊道縱橫,建筑與周邊山體、綠樹融合相應,形成環境友好、安居樂業、生活生產生態三生融合的綠色生態宜居宜業示范地。

四、用地布局

(一)功能布局結構

規劃結構:“山水本底、產業融城”的理念打造“一核、兩帶、多組團”的規劃結構。

一核:以創新科技產業園為核心,位于規劃區中南部,靠近水蛟路,區位與交通便捷。

兩帶:規劃沿著水系擁有一條水系景觀帶、沿鳳凰三路形成產業聯絡帶。

多組團:包括南部組團、北部組團、溫泉配套組團與山林景觀組團。

山水產城南部組團——南部組團以山為核,聚集電子商務、跨境電商、科技旅游研發及上下游生態鏈企業區域總部產業,多條由山體延伸而出的縱橫交織的生態網絡和組團有機結合。

山水產城北部組團——北部組團以水為媒,聯動上下游生態鏈企業區域總部+科技旅游研發產業,產業和居住配套圍繞水庫呈放射狀布局,朝向水體享有最大化的景觀資源。

溫泉配套組團——溫泉配套組團主要發揮小魚溫泉特色,聚集酒店、商業等配套資源,形成旅游度假中心。

山林景觀組團——規劃區中部山體林地生態,構成規劃區生態本底。

規劃區中部的自然山體,把規劃區自然的分成兩部分,山體北部的德山水庫,是規劃區重要的景觀資源,山體南面的林地,是體現規劃區田園風格最重要的標志性景觀。

另外規劃區兩條水系,一條位于中部區域貫穿規劃區核心產業區,成為規劃區內部重要的景觀水系,另一條位于規劃區的東北部,是體現規劃區濱水性重要的景觀水系。


(二)城鄉建設用地指標

本次規劃中以2012年1月1號開始實施的《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137–2011)作為依據,采用最新的用地分類標準作為用地控制的基本依據。

本次規劃中,用地性質一般劃分至中類,公共服務設施、市政公用設施以及指定用途用地劃分至小類。并增加了居住商業混合用地、零售商業餐飲業混合用地、商業設施交通場站混合用地、其他商務設施零售商業混合用地、其他商務設施娛樂混合用地混合用地新的類型。


具體用地構成如下:

1.規劃居住用地(R2)38.76公頃,占城市建設用地的比例為26.84%,其中二類居住用地33.75公頃,服務設施用地1.05公頃,居住商業混合用地3.96公頃;

2.規劃公共管理與公共服務設施用地面積3.40公頃,占城市建設用地的2.35%,其中中小學用地(A33)按常住人口規模設置3.40公頃;

3.規劃商業服務設施用地(B)70.79公頃,占城市建設用地的49.02%,其中商業用地(B1)1.39公頃,旅館用地(B14)10.13公頃,零售商業餐飲混合用地(B11B13)1.5公頃,其他商務設施用地(B29)50.07公頃,商業設施交通場站混合用地(B1S4)面積1.58公頃,其他商務設施零售商業混合用地(B29B11)面積3.94公頃,其他商務設施娛樂混合用地(B29B31)面積2.18公頃;

4.規劃道路交通用地(S1)19.89公頃,占城市建設用地的13.77%;

5.規劃公用設施用地(U)5.17公頃,占城市建設用地的3.58%,其中供燃用地(U13)4.0公頃,排水設施用地(U21)0.41公頃,環衛設施用地(U22)0.26公頃,消防設施用地(U31)0.5公頃;

6.規劃綠地與廣場用地(G)總面積6.41公頃,占城市建設用地的4.44%,其中公園綠地(G1)0.86公頃,防護綠地(G2)4.53公頃,廣場用地(G3)1.02公頃;

7.規劃區內村莊建設用地約14.42公頃;

8.水域用地(E1)15.71公頃,農林用地(E2)145.58公頃。

規劃用地平衡表

序號

代碼

用地名稱類別

面積

(公頃)

占建設用地比例(%)

占規劃用地比例(%)

1

R

居住用地

38.76

26.84%

12.11%

其中

R21二類居住用地

33.75

23.37%

10.54%

R22服務設施用地

1.05

0.73%

0.33%

R2B1居住商業混合用地

3.96

2.74%

1.24%

2

A

公共管理與公共服務設施用地

3.40

2.35%

1.06%

其中

A33中小學用地

3.40

2.35%

1.06%

3

B

商業服務設施用地

70.79

49.02%

22.11%

其中

B1商業用地

1.39

0.96%

0.43%

B14旅館用地

10.13

7.01%

3.16%

B11B13零售商業餐飲混合用地

1.50

1.04%

0.47%

B1S4商業設施交通場站混合用地

1.58

1.09%

0.49%

B29B11其他商務設施零售商業混合用地

3.94

2.73%

1.23%

B29B31其他商務設施娛樂混合用地

2.18

1.51%

0.68%

B29其他商務設施用地

50.07

34.67%

15.64%

4

S

交通設施用地

19.89

13.77%

6.21%

其中

S1道路交通用地

19.89

13.77%

6.21%

5

U

公用設施用地

5.17

3.58%

1.61%

其中

U13供燃用地

4.00

2.77%

1.25%

U21排水設施用地

0.41

0.28%

0.13%

U22環衛設施用地

0.26

0.18%

0.08%

U31消防設施用地

0.50

0.35%

0.16%

6

G

綠地與廣場用地

6.41

4.44%

2.00%

其中

G1公園綠地

0.86

0.60%

0.27%

G2防護綠地

4.53

3.14%

1.42%

G3廣場用地

1.02

0.71%

0.32%

城市建設用地

144.41

100.00%

45.11%

鄉村建設用地

14.42

 

4.50%

7

E

水域和其它用地

161.29

——

50.38%

其中

E1水域

15.71

——

4.72%

E2農林用地

145.58

——

45.67%

合計

規劃范圍

320.12

——

100.00%


五、公共服務設施布局

融入生活圈理念,同時產業園區配套展廳、會議中心、電商無人超市、酒店、培訓公寓、智慧醫療、診所等公共設施,以滿足產業園區公共服務要求。對標支撐自貿區自貿港建設的國際化公共服務標準,重點從文化、教育、醫療、體育和社會福利設施等方面優化城市公共服務設施體系。


居住社區常住產業人口約1.4萬人,屬于居住小區級,根據相關設計規范布設公服設施,其中教育設施包括設置一處九年一貫制學校,用地面積3.40公頃,規劃在B-25地塊。設置幼兒園兩處,規劃在A-03、B03地塊,用地面積分別為0.53公頃、0.52公頃;結合其他建筑配建一處3班托兒所,配建在A-10地塊。醫療設施配建一處醫療衛生站,要求建筑面積≥1000㎡,配建在A-10地塊。文體設施包括在B11地塊配建文化活動中心一處,要求建筑面積≥4000㎡。分別在A-12、B-11、C-12地塊綠地設置居民健身設施。社區服務設施包括分別在A-10、C-10地塊配建社區服務中心、治安聯防站和居委會各l處,在B-11地塊配建物業管理用房;商業商務設施包括在A-10、B-11地塊分別設置綜合食品店和綜合百貨店各一處,于A-10、B-11地塊結合商業建筑配建餐飲、便民店及其它服務設施。金融郵電設施包括在B-11地塊分別設置一處儲蓄所和郵電所。園區智慧管理中心在B-12地塊聯合設置智慧交通管理中心、園區大數據庫、智慧安全服務中心、智慧設施環保中心,建筑面積≥1000㎡,結合建筑配建。

其詳細社區服務設施配置如下表:

規劃居住社區公共服務設施配建一覽表

類別

項目名稱

地塊

規模需求

教育設施

托兒所

A-10

結合其他建筑設置3班托兒所

幼兒園

A-03、B-03

兩處幼兒園,用地面積≥4000

九年一貫制學校

B-25

一處36班九年一貫學校,用地面積3.40ha

醫療衛生

醫療衛生站

A-10

一處,建筑面積≥1000,結合建筑配建

文體

文化活動中心

B-11

一處,建筑面積≥4000,結合產業功能進行配建

居民健身設施

A-12、B-11、C-12

結合綠地安排

社區服務

社區服務中心

A-10、C-10

二處,每處建筑面積≥200,結合建筑配建

治安聯防站

A-10、C-10

二處,與居委會合設,建筑面積≥50

居委會

A-10、C-10

物業管理

B-11

一處,建筑面積≥300,結合建筑配建

商業服務

綜合食品店

A-10、B-11

二處,每處建筑面積≥800,結合建筑配建

綜合百貨店

A-10、B-11

二處,每處建筑面積≥400,結合建筑配建

餐飲、便民店及其他第三產業設施

A-10、B-11

結合商業建筑配建

金融郵電

儲蓄所

B-11

一處,建筑面積≥100,結合建筑配建

郵電所

B-11

一處,建筑面積≥100,結合建筑配建

園區智慧管理中心

智慧交通管理中心、園區大數據庫、智慧安全服務中心、智慧設施環保中心

B-12

聯合設置一處,建筑面積≥1000,結合建筑配建


六、土地使用強度控制

(一)建筑高度控制

地塊建筑高度控制與用地性質和開發強度相匹配,考慮到城市空間形態塑造和自然景觀保護的城市設計要求,本次規劃中高度控制采用上限控制方式,使規劃區內能夠形成一個與周邊自然景觀相契合,整體有序的空間形態。規劃將高度控制劃分為4個等級,分別為小于等于15米,15米至20米,20米至25米,25米至36米。

1.小于等于15米

此類高度主要分布在規劃區商業用地、基礎設施用地以及北部組團水庫周邊其他商務設施用地,作為高度控制分區最低的一個類型。

2.15米至20米

此類高度控制等級的地塊分布于規劃內大部分區域,作為人才公寓及部分其他商務設施用地建筑高度控制。

3.20米至25米

該類高度主要分布在規劃區中部的多數其他商務設施用地,該類地區設置的主要目的是實現與自然開放空間的有效銜接。

4.25米至32米

該類高度為規劃區中心位置地塊,作為規劃區的其他商務設施建筑,建筑高度也為建筑高度控制的最高等級。


(二)開發強度控制

在滿足國家和地方有關法律法規和技術規定的基礎上,根據《三亞市城市規劃管理技術規定》有關規定和地區發展要求,參考國內類似城市經驗,在綜合考慮地塊的用地性質、區位條件、生態環境保護和城市設計總體控制要求等因素基礎上,綜合確定規劃地塊的開發強度指標。本次規劃用地開發強度的控制考慮用地功能和城市空間設計要求兩個因素進行確定,采用彈性指標進行控制,鼓勵對盈利性公共服務設施(B類)容積率彈性控制,在合理的區間內可進行上下浮動,如實際指標上浮的,嚴格遵循國土資源部出臺的《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》(國土資廳發〔2013〕20號)有關規定實施。

本規劃區內的地塊容積率劃分為4個開發強度等級,自然環境優美,生態較好,故不宜進行高強度開發,容積率整體控制在1.8及以下。

1.I類開發強度等級

容積率為1.0及以下。主要為規劃區服務設施用地、南部組團中南部兩塊零售商業餐飲業混合用地和市政設施用地。

2.II類開發強度等級

容積率為1.0-1.2。主要為規劃區的居住用地、居住商業混合用地和北部組團大部分其他商務設施用地。

3.III類開發強度等級

容積率為1.2-1.5。主要為北部組團、南部組團中大部分其他商務設施用地及東南部安置用地。

4.IV類開發強度等級

容積率為1.5-1.8。主要為規劃區沿水蛟路西側的其他商務設施用地。

規劃公共綠地在嚴格控制開發建設的同時也應當允許建設少量的服務設施和管理設施,其中新建建筑占地面積不得大于綠地總面積的5%;此外,廣場和停車場用地的容積率要求也應結合具體情況分別另行確定。


七、道路交通系統

(一)道路系統規劃

根據城市路網系統規劃,將城市道路網系統分為主干道、次干道和支路三個等級。

本規劃對原控規確定的本片區內規劃主干路、次干路、支路的具體走向和定位進行了必要的優化和調整,還根據用地布局需要,并遵循有關規范,在本片區內合理增加和布局支路。

本次規劃有效區分交通性和生活性道路,在原有城市規劃按道路級別即“主干路-次干路-支路”的分類方法基礎上,根據道路功能的不同,將道路網系統分為對外聯系道路、片區聯系道路、內部服務道路和休閑景觀道路。根據功能的不同在車道設計、道路設施和道路特色方面有著不同要求,同時本次規劃在空間、綠化以及沿線建筑控制等方面提出設計要求。

城市主干道:是城市中主要的交通道路,是對外交通聯系的主要通道,均按雙向4車道設置。其中南北向的水蛟路(X827)紅線寬度為30米,東西向道路紅線寬度為24米,內部環路寬19米。

城市次干道:是片區銜接城市主干道的主要通行道路,并與主干道組成城市干道網,在交通上主要起交通集散的作用。同時,由于規劃區為產業園區,次干道有兼有產業線路的功能。規劃紅線控制寬度為12米,按雙向2車道設置。

城市支路:是各個片區內的道路和一般街坊道路,在交通上起匯集性作用,與上層次道路連接,是直接為用地服務以生活服務功能為主的道路。規劃區內城市支路寬度在6-10m,按雙向2車道設置。

根據總體規劃,連接各城市片區之間的城市主干路原則上以機動車交通為主,不宜匯集大量非機動車,同時嚴格控制與主干路之間的交叉路口,保證設計行車速度為40-50千米/小時;城市次干路主要滿足各個片區內部交通,也是匯集非機動車交通的主要道路,設計行車速度為30-40千米/小時;城市支路為街坊和大型地塊提供車輛通道。


(二)智慧公共交通規劃

為了方便規劃區外及周邊產業就業人群的便利到達,規劃了一條對外公交專線,設置在主次干道上,由城區經水蛟路到達產業園區。

規劃區是一個科技產業園區,按照智慧公共交通發展的要求,在規劃區內還規劃幾條無人駕駛短駁通勤公共交通環線,方便就業人群由各個產業區域到達各個生活及公共服務區域,在線路的主要地塊節點設置停靠點。產業園區整體實現智慧科技大數據的應用,同時采用太陽能等綠色新能源,實現零碳綠色交通和智慧交通目標。

公交布局充分考慮新能源巴士作為公共交通體系,開行以太陽能等清潔能源為動力新能源公共汽車,主要服務于片區內部及片區與周邊地區的通勤需求。這樣使得公共服務設施網絡能夠覆蓋到整個產業園區,并且能夠保證任何地區的居民在500米范圍內都能得到找到停靠點。其特點強調較高的發車密度,便捷的換乘,站點與社區、服務中心的緊密銜接,部分線路可采取招收即停的方式,平均運營速度保持在15公里/小時以上。

同時規劃發展新能源共享小車,智慧化管理,完善園區公共交通體系。

探索園區內公共交通無人駕駛,運營時間按7*24H23:00后30%車輛運營。


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